Ügyvédi letét ingatlan adásvételnél: hogyan védi a vételárat?

Ingatlan adásvételnél a vételár kifizetése és a tulajdonjog megszerzése időben elválik egymástól: a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel száll át, nem a szerződés aláírásával. Ebben az átmeneti időszakban egyik fél sem szeretné elsőként vállalni a kockázatot. Az eladó nem kívánja kiadni a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges hozzájárulását a vételár nélkül, a vevő pedig nem kívánja kifizetni a vételárat, amíg nem biztos abban, hogy az ingatlan a szerződés szerint az övé lesz. Az ügyvédi letét erre a helyzetre ad megoldást.

Mi az ügyvédi letét?

Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: „Üttv.”) 47. § (1) bekezdése szerint az ügyvéd a megbízás teljesítéseként pénzt, értékpapírt vagy okiratot vehet át, őrizhet és kezelhet letétként. Ingatlan adásvételnél jellemzően a vevő helyezi el a vételárat – vagy annak egy részét – az ügyvédnél, aki azt a szerződésben előre rögzített feltételek bekövetkezésekor adja ki az eladónak: például a tulajdonjog bejegyzését, a jelzálogjog törlését vagy a birtokbaadást követően.

Mikor indokolt?

A letét különösen az alábbi esetekben jelent biztonságot:

• amennyiben az ingatlant jelzálogjog terheli, és a vételárból kell a fennálló hitelt kiváltani;
• amennyiben a felek a tulajdonjog bejegyzéséig biztosítékot kívánnak a vételár megfizetésére;
• amennyiben az eladó vagy a vevő külföldön él, és a felek nem találkoznak személyesen;
• amennyiben a vételárat több részletben, különböző feltételekhez kötve kell megfizetni.

A letéti szerződés

Az Üttv. 47. § (2) bekezdése szerint a letéti szerződést írásba kell foglalni. Külön okiratra azonban nincs feltétlenül szükség: a (3) bekezdés alapján a letét feltételeit a letétkezelő ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés is tartalmazhatja, amennyiben abban a letevő (a vevő) és az, akinek a letétet ki kell adni (az eladó), egyaránt szerződő fél.

A letéti szerződésben meg kell határozni a letétkezelés díját, vagy rögzíteni kell, hogy a letét ingyenes [Üttv. 50. § (1) bekezdés]. Meg kell jelölni továbbá a letéti számlát vezető bankot és az alszámla számát [Üttv. 49. § (5) bekezdés].

A vevő a vételár letétbe helyezésére vonatkozó szerződést csak akkor mondhatja fel, amennyiben arra a letéti szerződés kifejezetten feljogosítja [Üttv. 47. § (4) bekezdés]. Ez a szabály az eladót védi: a letétbe helyezett vételárat a vevő egyoldalúan nem vonhatja vissza. A letéti szerződésnek az a rendelkezése, amely az ügyvéd felelősségét a letétkezeléssel összefüggésben kizárja vagy korlátozza, semmis [Üttv. 47. § (5) bekezdés].

Hol van a pénz a letét ideje alatt?

Az ügyvéd a letétbe vett pénzt minden más pénzeszközétől elkülönítve, letéti számlán kezeli, mégpedig letétenként külön számlán vagy alszámlán [Üttv. 49. § (1) bekezdés]. Az átvett pénzt egy munkanapon belül – külföldön átvett pénz esetén három munkanapon belül – kell a letéti számlán elhelyeznie [Üttv. 49. § (2) bekezdés]. A letevő kérheti, hogy a számla egyenlegéről közvetlenül a számlavezető banktól kapjon tájékoztatást; ennek költségét a letevő viseli [Üttv. 49. § (1) bekezdés b) pont].

Eltérő megállapodás hiányában a letéti számlán elhelyezett összeg kamata a letevőt illeti meg, a számlavezetés költsége pedig az ügyvédet terheli [Üttv. 50. § (2) bekezdés]. A letét összegét az ügyvéd a letét céljától eltérően nem használhatja és nem hasznosíthatja [Üttv. 48. § (2) bekezdés].

A kamarai letéti nyilvántartás

A kötelező legkisebb munkabér havi összegének kétszeresét elérő letétek adatait az ügyvéd egy munkanapon belül köteles rögzíteni a területi ügyvédi kamarák által működtetett elektronikus letéti nyilvántartásban [Üttv. 51. § (1) és (3) bekezdés]. A nyilvántartás a letéthez egyedi azonosító számot rendel.

A letéti szerződés csak akkor lép hatályba, amikor az ügyvéd a kamara elektronikus visszaigazolását – amely tartalmazza a letét egyedi azonosító számát és a letéti számla vagy alszámla számát – a letevővel közölte [Üttv. 47. § (2) bekezdés, 51. § (3a) bekezdés]. A letevő ezt követően a letétkezelő ügyvéd kamarai azonosító számának és a letét egyedi azonosító számának megadásával elektronikus úton tájékoztatást kérhet a kamarától a letét adatairól [Üttv. 51. § (5) bekezdés a) pont].

Nagyobb összegű letét

Negyvenmillió forintot elérő vagy meghaladó letét kezelését az ügyvéd csak akkor vállalhatja el, amennyiben káreseményenként legalább negyvenmillió forint összegű kiegészítő felelősségbiztosítással rendelkezik [Üttv. 47/A. § (1) bekezdés]. Négyszázmillió forintot elérő vagy meghaladó letét esetén a letéti szerződést egy további közreműködő ügyvédnek is ellenjegyeznie kell; a letét csak az ő írásbeli jóváhagyásával adható ki, és a szabályszerű kiadásért a két ügyvéd egyetemlegesen felel [Üttv. 47/A. § (2), (5) és (6) bekezdés].

Mit érdemes ellenőriznie a vevőnek?

• A szerződés pontosan rögzíti-e, milyen feltételek bekövetkezésekor és milyen határidőn belül kerül sor a letét kiadására, és mi történik a letéttel, amennyiben az ügylet meghiúsul.
• Megkapta-e a kamara visszaigazolását a letét egyedi azonosító számával.
• A szerződés megjelöli-e a letéti számlát vezető bankot és az alszámla számát.
• Rögzítették-e a letétkezelés díját, illetve ingyenességét.

Az ingatlan adásvétel menetéről az Ingatlanjog és ingatlan adásvétel oldalon, a várható költségekről a díjkalkulátorban tájékozódhat.

A cikk általános tájékoztatást nyújt, nem minősül jogi tanácsadásnak. Időállapot: 2026. október.