Lakásbérleti szerződés külföldön élő bérbeadóként: mit ad az ügyvédi ellenjegyzés?

Sok magyarországi lakás tulajdonosa külföldön él, a bérbeadáshoz azonban szerződésre van szükség, amelyet a feleknek alá kell írniuk. Ez a cikk azt foglalja össze, mit ad a bérbeadónak az ügyvéd által ellenjegyzett lakásbérleti szerződés, hogyan írható alá külföldről, és mi az, amit ellenjegyzéssel nem lehet elérni.

Kötelező az írásbeli szerződés?

Igen. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 2. § (5) bekezdése szerint a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Szóbeli megállapodással tehát érvényes lakásbérlet nem jön létre.

Mit tanúsít az ügyvédi ellenjegyzés?

Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: „Üttv.”) 44. § (1) bekezdése szerint az ellenjegyzéssel az ügyvéd tanúsítja, hogy

• az okirat a jogszabályoknak megfelel;
• a felek nyilatkoztak arról, hogy az okiratban foglaltak megfelelnek az akaratuknak;
• az okiratban megjelölt feleket, illetve képviselőiket azonosította;
• az okiratot a felek előtte írták alá, vagy az aláírást előtte sajátjukként ismerték el.

Az így ellenjegyzett szerződés a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: „Pp.”) 325. § (1) bekezdés e) pontja alapján teljes bizonyító erejű magánokirat. A (3) bekezdés szerint az ilyen okirat az ellenkező bizonyításáig teljes bizonyító erővel bizonyítja, hogy az aláíró az abban foglalt nyilatkozatot megtette. Az okirat valódiságát pedig csak akkor kell bizonyítani, amennyiben azt a másik fél kétségbe vonja, vagy a bíróság szükségesnek találja [Pp. 325. § (4) bekezdés].

Hogyan írhatja alá a bérbeadó külföldről?

Az ügyvédnek az ellenjegyzés előtt azonosítania kell a feleket [Üttv. 32. §]. Ezt követően több lehetőség van arra, hogy a bérbeadónak ne kelljen Magyarországra utaznia:

• Az ügyvéd által korábban már azonosított fél az aláírást vagy annak elismerését videókapcsolaton keresztül is elvégezheti; a felvételt az ügyvéd az okirattal együtt megőrzi [Üttv. 44. § (2) bekezdés].
• Elektronikus okirat esetén a fél minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírással is aláírhat [Üttv. 43. § (2a) bekezdés].
• Amennyiben a fél aláírását külföldön konzuli tisztviselő vagy közjegyző hitelesítette, illetve azt Apostille tanúsítvánnyal látták el, az ügyvédnek ezeket a körülményeket nem kell külön tanúsítania [Üttv. 44. § (5) bekezdés].

Fontos szabály, hogy az ügyvéd által ellenjegyzett, de a felek által külföldön aláírt okirat teljes bizonyító erejéhez diplomáciai hitelesítés, felülhitelesítés vagy Apostille tanúsítvány nem szükséges [Üttv. 44. § (7) bekezdés].

Mit nem ad az ellenjegyzés?

Az ügyvéd által ellenjegyzett szerződés nem végrehajtható okirat. Amennyiben a bérlő nem fizet, vagy a szerződés megszűnése után nem költözik ki, a bérbeadónak a követelését – főszabály szerint – fizetési meghagyásos vagy peres eljárásban kell érvényesítenie.

Per nélküli végrehajtásra a közjegyzői okirat ad lehetőséget. A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 23/C. § (1) bekezdése szerint a közjegyző akkor látja el végrehajtási záradékkal az okiratot, amennyiben az tartalmazza a kötelezettségvállalást, a jogosult és a kötelezett nevét, a kötelezettség tárgyát, összegét és jogcímét, valamint a teljesítés módját és határidejét. Amennyiben a kötelezettség feltételtől vagy időponttól függ, a végrehajthatósághoz az is szükséges, hogy a feltétel vagy időpont bekövetkezését közokirat tanúsítsa [(2) bekezdés]. Hogy egy adott bérletnél melyik forma indokolt, azt a szerződés megkötése előtt érdemes eldönteni.

Mire figyeljen még a bérbeadó?

• Amennyiben a bérlő nem megbízója az ellenjegyző ügyvédnek, az ügyvéd az aláírás előtt írásban tájékoztatja arról, hogy az ellenjegyzés vele megbízási jogviszonyt nem hoz létre [Üttv. 43. § (5) bekezdés].
• Érdemes Magyarországon élő kapcsolattartót vagy meghatalmazottat megnevezni a bérlő számára, a szerződésben pontosan rögzített jogkörrel.
• Az óvadék (köznyelvben: kaució) összegét és visszafizetésének feltételeit, valamint a lakás átadás-átvételét és állapotát a szerződésben, illetve jegyzőkönyvben célszerű rögzíteni. Az óvadék a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény szerint pénzen is alapítható [5:95. § (1) bekezdés a) pont].
• A bérbeadásból származó jövedelem adózását a bérbeadó adóügyi illetőségétől függően, a szerződéstől függetlenül kell vizsgálni.

A külföldről történő szerződéskötés menetéről a Szerződéskötés távazonosítással oldalon, az ingatlanügyekről az Ingatlanjog és ingatlan adásvétel oldalon tájékozódhat.

A cikk általános tájékoztatást nyújt, nem minősül jogi tanácsadásnak. Időállapot: 2026. október.