Ingatlanjog és ingatlan adásvétel

• adásvételi, ajándékozási, csere-, bérleti és haszonélvezeti joggal kapcsolatos szerződések szerkesztése
• tulajdoni lap és a bejegyzett terhek átvizsgálása, a jogi kockázatok írásbeli összefoglalása
• vételár letétkezelése, a bejegyzési kérelem elektronikus űrlapon való előterjesztése, képviselet az ingatlanügyi hatóság előtti eljárásban
• jelzálogjoggal terhelt ingatlanok átruházása, a tehermentesítés folyamatának lebonyolítása

Miért kötelező az ügyvéd az ingatlanügyekben

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény szerint a jogok és tények bejegyzésére irányuló, kérelemre induló eljárásokban a jogi képviselet kötelező. Jogi képviselőként ügyvédi kamarai nyilvántartásba bejegyzett, eljárási jogosultsággal rendelkező ügyvéd, kamarai jogtanácsos vagy a fél képviseletében eljáró közjegyző járhat el. Ez nem formaság: a beadványokat az ingatlanügyi hatóság által biztosított elektronikus űrlapon kell benyújtani, amelyhez a jogi képviselő hozzáférése szükséges.

A bejegyzés alapja főszabály szerint olyan közokirat vagy teljes bizonyító erejű magánokirat lehet, amely a bejegyzés tárgyát képező jog keletkezését, módosulását vagy megszűnését igazolja. Az eljáráshoz emellett a jogosult részéről kiállított bejegyzési engedély is kell, amelyet a törvény szerint külön okiratban is meg lehet adni — ez a gyakorlatban a részletekben fizetett vételárnál kap jelentőséget.

Az adásvétel menete

Az első lépés a tulajdoni lap és a bejegyzett terhek átvizsgálása. Ekkor derül ki, hogy van-e jelzálogjog, végrehajtási jog, elő- vagy visszavásárlási jog, illetve haszonélvezet, és hogy folyamatban van-e már másik eljárás ugyanarra az ingatlanra. A vizsgálat eredményét írásban összefoglalom, mert a szerződés feltételeit ehhez igazítjuk.

Ezt követi a szerződés szerkesztése és ellenjegyzése. Az ellenjegyzéssel az ügyvéd azt tanúsítja, hogy az okirat a jogszabályoknak megfelel, a felek nyilatkoztak arról, hogy az okiratban foglaltak megfelelnek az akaratuknak, elvégezte a felek és képviselőik azonosítását, és az okiratot a felek előtte írták alá, vagy az aláírást előtte ismerték el sajátjukként.

A vételár kezelésére ügyvédi letét vehető igénybe, amennyiben a felek így állapodnak meg. Az aláírást követően a bejegyzési kérelmet elektronikus űrlapon terjesztem elő, és ellátom a képviseletet az ingatlanügyi hatóság előtti eljárásban a bejegyzésig.

Amikor menet közben változik valami

Az ingatlanügyletek ritkán futnak végig módosítás nélkül. A törvény erre is ad keretet: a bejegyzési kérelem addig az időpontig, amíg az ingatlanügyi hatóság a döntés közlése iránt nem intézkedik, a bejegyzéssel közvetlenül érintett valamennyi személy közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalt közös nyilatkozatával visszavonható vagy módosítható. Amennyiben a bejegyzés folytán harmadik személy vált volna jogosulttá, ehhez az ő hozzájárulása is kell.

Elektronikus aláírás és külföldi fél

Az elektronikus okirat aláírása történhet a fél minősített, illetve minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírásával, vagy a polgári perrendtartás szerinti dokumentumhitelesítési szolgáltatással. Az ingatlan-nyilvántartás informatikai rendszerében szerkesztett elektronikus okiratnál pedig az elektronikus aláírást nem használó fél helyett kormányablakban, külképviseleten vagy közjegyző előtt is megtörténhet az elektronikus hitelesítés. Ez különösen a külföldön tartózkodó eladóknál és vevőknél jelent megoldást.

Gyakori kérdések

Elég-e, ha az ingatlanost bízom meg a szerződéssel?

Nem. Az ingatlanközvetítő nem szerkeszthet és nem jegyezhet ellen olyan okiratot, amely a bejegyzés alapjául szolgál, és a bejegyzési eljárásban sem járhat el jogi képviselőként.

Ugyanaz az ügyvéd eljárhat-e mindkét fél részéről?

Az okiratot szerkesztő ügyvéd ellenjegyezheti az okiratot akkor is, amennyiben valamelyik szerződő fél nem adott neki megbízást — ilyenkor viszont az aláírás előtt írásban tájékoztatnia kell ezt a felet arról, hogy az ellenjegyzés nem hoz létre megbízási jogviszonyt közöttük.

Mikor szerzem meg a tulajdonjogot?

A tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel száll át, nem a szerződés aláírásával és nem a birtokbaadással.